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快评|上海土拍继续高热,绿城摇中3宗热门地块

  • 2023-08-03 16:11:42 来源:克而瑞

导语

上海本次土拍热度表现为稳中有升,一方面延续了国央企为主的投资格局,另一方面优质地块依然对房企有较高的吸引力。

◎ 文 / 谢杨春、吴嘉茗


(资料图片仅供参考)

8月1-2日,上海第二批次集中供地的剩余地块完成出让,9宗地全部成功出让,总成交金额238亿元,总建面75.8万平方米,平均楼板价31407元/平方米,整体溢价率8.14%,再度刷新近两年记录。整体来看上海本次土拍热度较7月有所升温,优质地块依然备受欢迎,且地市两极分化的情况有所缓解。

同日深圳土拍中,宝安中心区地块由中铁以“34.06亿+3.55万㎡现房销售”竞得,成为深圳首宗现房销售用地,但龙岗宝龙的2宗地却同时成为今年首次流拍的宅地,土地市场依然“冰火两重天”。

01

第二批次剩余9宗地块质量颇高4宗热门地块超10家参拍

本次出让的9宗地块是上海第二批次集中供地的剩余地块,虽然剩余地块数量不多,但是质量较高,9宗地块里有4宗吸引了10家以上的房企参拍,另外还有4宗地块参拍人数在2-5家左右,仅奉贤区奉贤新城16单元05A-02地块为1人参拍。

几宗热门地块分别位于青浦徐泾、嘉定南翔、浦东川沙和闵行梅陇,均为新房市场热度较高的板块,且周边配套成熟,嘉定南翔13-02、16-01地块位于印象城南侧,步行可达地铁站,周边也有小学、幼儿园等学校规划;闵行梅陇镇地块周边更是已开通15号线、在建19号线和机场联络线,地块未来价值更可看高一线。

从不同房企的报名情况来看,国央企对于在上海拿地、尤其是拿优质地块仍有相当高的热情,4宗最热门地块均参与报名的房企有10家,包括华润、华发、招商、中海、保利、中铁建、中铁置业、越秀、绿城和安徽高速,毫无例外均为国央企。

除了对热点地块积极参与以外,国央企同样也是本次上海土拍的主力军。梳理房企的报名情况来看,报名幅数超过2宗地的房企均为国央企,招商报名地块高达5宗,其次华润、华发、中海等报名幅数也高达4宗。民企之中仅有龙湖、宝华和泉山房地产等参与本次土拍,参与度依然较低。

02

溢价率创近两年新高两极分化情况有所缓解

由于本轮地块数量仅有9宗,且优质地块比例高,因此本轮的整体溢价率也再度刷新近两年记录:9宗地块成共拍得238亿元,溢价率高达8.14%,较7月份的集中供地再提升0.34个百分点。

具体到地块层面,共有5宗地摇号成交,其中4宗热门地块毫无意外均进入摇号阶段,青浦西虹桥靠近蟠龙天地的商住地块也拍至最高限价,进入摇号环节。

本次土拍整体热度较高,除了5宗摇号成交的地块以外,桃浦科技城地块由宝华以32.88亿元竞得,溢价率4.05%;奉贤新城16单元17-03地块由奉贤发展竞得,溢价率1.33%,浦东惠南镇地块由上海泉山房地产竞得,溢价率0.28%。虽然溢价率不高,但与此前“非摇号即底价”的两极分化情况相比已经有所缓解。

唯一一宗底价成交的地块均位于奉贤新城,一方面位置较偏、另一方面住宅占比仅有30%,因此仅有1家房企参拍,且底价成交。

03

6宗地块房地联动价上浮但盈利空间不及上轮

本次出让的9宗地块也均有房地联动价,与周边此前出让的项目对比来看,6宗地的房地联动价有所上调:桃浦科技城地块房地联动价85500元/平方米,周边去年出让的宝华紫薇花园和金茂景泰府房地联动价均为83000元/平方米,上浮2500元/平方米;南翔印象城旁地块知道家62500元/平方米,较此前的海纳印象上浮3500元/平方米。

此外,奉贤新城的2宗地块、闵行梅陇地块和青浦蟠东路地块的联动价也比周边对标项目各上涨1000元/平方米。

青浦徐泾地块虽然房地联动价低于虹桥公馆,但容积率为2.2,较虹桥公馆的1.7有所提升,项目定位会有一定差异,且周边基本无在售项目,未来去化难度较低。

虽然部分地块房地联动价上调,但实际上本轮土拍的盈利空间较上一轮有所下滑,9宗地块的平均房价地价差达到24881元/平方米,比上轮减少了2500元/平方米,平均地价房价比为0.56,而上一轮平均地价房价比为0.48。

嘉定南翔地块和闵行梅陇地块的房价地价差在28000元/平方米以上,给房企预留了较大的盈利空间。

04

绿城摇中3宗热门地块国央企拿地金额占七成

从成交结果来看,毫无疑问绿城成为本次土拍的大赢家:绿城通过摇号竞得3宗热门地块(闵行梅陇地块、嘉定南翔地块和青浦徐泾地块),拿地金额达139亿,占本次土拍总金额的58%,且均为高热度的优质地块,绿城通过本次土拍有效增加了在上海的优质土储。

另一较为热门的川沙地块由华润摇号竞得,总成交金额29.8亿元,至此国央企本次在上海拿地的总金额达到169亿元,占本次土拍总金额的71%

平台公司在本次土拍中竞得3宗地块,其中同济房地产摇号竞得青浦西虹桥地块,奉贤发展1.33%溢价率竞得奉贤新城17-03号纯宅地,一定程度上体现了真实的投资需求。

民企表现依然相对弱势,仅有宝华拿下桃浦科技城地块,泉山房地产0.28%溢价竞得浦东惠南地块。

截止目前,上海已经完成今年两次集中的全部挂牌,总计成交了43宗含宅用地,其中绿城、中国铁建、保利发展、招商蛇口今年以来在上海今年土拍中表现积极,拿地幅数已经达到3幅。

保利置业、华润、万科、象屿、大家和建发等拿地幅数也达到2宗,拿地超过2宗的企业中,基本也以国央企为主。

综合来看,上海本次土拍热度表现为稳中有升,一方面延续了国央企为主的投资格局,较高的参拍成本令民企难以像国央企一样采用“广撒网”的策略,另一方面优质地块依然对房企有较高的吸引力。

近期中央积极“定调”提振市场信心,也会对土地市场也产生一定的利好,尤其对于本就更受关注的一二线城市而言,市场已处于筑底回升阶段阶段。但未来具体的土拍表现仍与供地质量高度挂钩,若缺乏优质地块的带动,则土拍热度仍有可能回落。

本文仅为个人观点,不代表所在企业观点

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