诸葛科技：苏州8月新房成交低位回升 二手房市场量跌价涨

• 2023-09-08 18:39:28 来源：中国网地产

一、新房市场略有好转，预计下月恢复进程加快

（一）成交：8月新房成交止跌回升，环比涨幅超4成

【资料图】

8月份，在中央多轮利好释放下，苏州新房市场有所好转，成交规模底部回升。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年8月苏州新房成交3191套，环比上升43.8%，同比下降29.45%。从累计来看，1-8月苏州新房累计成交30019套，同比下降42.92%。9月2日，苏州官宣执行“认房不认贷”政策，刺激购房需求释放，尤其是改善性客群，预计下月成交将会有更加明显的提升。

（二）价格：新房价格止升转降，整体趋稳

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年8月苏州新房成交均价为27838元/㎡，环比下降2.43%，同比上涨25.87%。新房价格止升转降，整体维持平稳态势。本月刚需低价盘较为集中的吴中、吴江两区成交比例提升，加上为了促进去化房企以价换量，导致整体新房价格小幅回落。

（三）库存：8月推盘量大增，去化好转带动库存进一步回落

8月份，中央层面宽松政策频出，房企受到利好刺激下推盘出新的积极性提升。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年8月新建商品住宅批准上市套数为3085套，环比大涨105.9%，同比下降27.8%。从库存量来看，根据数据显示，2023年8月苏州新房库存为50523套，环比下降1.03%，同比下降23.22%。库存规模连续4月下滑，本月去化情况好转带动库存进一步消化。从去化周期来看，本月去化周期为11.3个月。去化周期仍然在高位徘徊，虽然库存量连续多月回落，但是去化压力仍然不小。

2023年8月，苏州共有13个商品住宅项目获取预售证，较上月增加7个，共计3085套房源申领销售许可，较上月增加1587套，申领预售建筑面积为41.22万㎡，较上月增加22.23万㎡。进入8月份，在中央利好政策密集发布后，市场信心有所提振，房企推盘热情提升，本月推盘量较上月翻倍。

（四）分区：吴中、吴江两区成交涨幅领先

从本月苏州区域成交表现来看，除高新区外，其余5大区域成交量全部回升。其中，吴中和吴江两大区域成交涨幅位居前二，分别成交741套和734套，环比上涨126.61%和101.65%；姑苏和工业园区位列第三、四，环比涨幅分别为55.81%和45.43%。

从成交占比来看，8月相城区成交占比再居首位，本月占比为25.7%，较上月收窄7.91个百分点；其次为吴中区和吴江区，成交占比均在22%以上，较上月分别提升8.28和6.48个百分点。

（五）板块：湖西板块以单月239套成交量位列榜首

从各大板块成交来看，相城区和吴中区热点板块集中分布。其中，吴中区的湖西板块领跑，单月成交239套，成交均价为54443元/㎡；吴江区的黎里板块位居TOP2，本月成交203套，成交价格为20348元/㎡；相城区的蠡口板块紧随其后，单月成交187套，太湖新城和吴中城南板块位列第四、五，8月成交均在150套以上。

（六）房企：华润置地、保利发展销售额破26亿元领跑各大房企

从8月房企的业绩表现来看，华润置地和保利发展表现优越，单月销售额超26亿元，遥遥领先。龙湖集团以7亿元的销售业绩位居第三，建发房产单月销售额为6.34亿元，位列第四。同时，像招商蛇口、中国铁建、绿城中国、中国金茂等大型国央企表现不俗，优质民企新城控股、绿地、万科等也频频上榜，民企的销售情况在逐步好转，在苏州市场获得更多的认可。

（七）项目：园区新盘湖西观云成交遥遥领先

从苏州新房成交套数TOP20项目来看，吴江和相城区热销项目聚集，共有12个楼盘上榜。湖西观云本月跃居成交套数榜首，成交231套，成交价格为54763元/㎡，该项目周边配套及环境在苏州都属于顶尖水平，开盘当天热度不俗，据悉中签率6.6%，主打改善性产品。其次为高铁新城铂悦府，单月成交66套，成交均价为29271元/㎡。保利湖畔云上单月成交62套，位居第三。

从成交金额来看，湖西观云单月销售金额为24.67亿元，遥遥领先，其次为建发·缦云华庭和高铁新城铂悦府，销售额分别为3.39亿元和2.37亿元。

二、二手房成交“五连降”，价格止跌微升

（一）成交：二手房成交连续5月回落，本月降幅明显收窄

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年8月苏州二手住宅成交4311套，环比下降3.08%，跌幅收窄18.79个百分点，同比下降23.2%。从累计来看，1-8月苏州二手房累计成交45886套，同比上涨40.53%。至此，苏州二手房成交连续5月回落，本月降幅收窄，整体活跃度仍然不高，预计在“认房不认贷”等利好政策落地后，苏州二手房成交规模将会有所回升。

（二）价格：二手房价格止跌微升，下月价格有望继续回升

根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年8月苏州二手住宅市场均价为28820元/㎡，环比微升0.02%，同比下降1.68%。苏州二手房市场价格在连续下降了6个月后本月止跌回升。近期迎来，政策端频频输出利好，刺激市场信心修复，预计在苏州官宣“认房不认贷”政策后，下月价格仍有回升空间。

（三）调价房源：涨价信心连续7月小幅回落

从涨降价房源来看，2023年8月苏州二手住宅调价中涨价房源占比为10.3%，较上月收窄1.8个百分点。苏州涨价房源占比自2月开始连续7月维持小幅回落态势，业主降价出售心理仍然较为浓厚，8月中央发布了下调首套房和二手房首付比例，降低存量房贷利率等，苏州发布认房不认贷政策，预计随着政策逐步发酵，后续市场情绪有望底部回升。

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